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Die sozialen Kosten der Krise am US-Hypothekenmarkt

Teil 1 | Teil 2

Von Andre Damon
12. September 2007
aus dem Englischen (31. August 2007)

Der folgende Artikel erscheint in zwei Teilen. Dies ist der erste Teil, der zweite folgt morgen.

Die Zwangsvollstreckungen wegen ausstehender Hypothekenzahlungen haben in den Vereinigten Staaten enorm zugenommen. Nach Angaben von RealtyTrac.com, der größten Datenbank für diesen Bereich, fand beispielsweise in der Stadt Detroit allein im Monat Juli bei einem von 97 Haushalten eine Zwangsvollstreckung statt. In den Bundesstaaten Michigan, Georgia und Kalifornien kam im gleichen Zeitraum je eine Zwangsvollstreckung auf 300 Haushalte. In Nevada war im gleichen Zeitraum sogar jeder 200ste Haushalt davon betroffen.

Wenn sich diese Entwicklung der ersten Jahreshälfte 2007 so fortsetzt, wird in Städten wie Detroit, Las Vegas sowie Riverside/San Bernardino, Stockton and Sacramento in Kalifornien jeder 15te Haushalt von Zwangsvollstreckung betroffen sein. In den gesamten Vereinigten Staaten gab es im Jahre 2006 nicht weniger als 1,26 Millionen Zwangsvollstreckungen - darunter fallen Mahnverfahren, Zwangsversteigerungen und Zwangspfändungen - und RealtyTrac erwartet einen Anstieg auf über zwei Millionen für das Jahr 2007.

Der Zuwachs bei den Zwangsvollstreckungen lässt sich auf die nachlassenden Preissteigerungen am Immobilienmarkt zurückführen - das Zusammensacken der Blase, die zuvor zwölf Jahre lang gewachsen war und sich besonders in den Jahren 2001 bis 2005 enorm ausgedehnt hatte. Auch wenn Bewegungen am Immobilienmarkt schwer in Zahlen zu fassen sind, kommt eine jüngere Studie von Standard&Poor/Case-Shiller über 20 US-Städte zu dem Ergebnis, dass der Preis für Einfamilienhäuser von Mai 2006 bis Mai 2007 um 2,8 Prozent gefallen ist.

Nach derselben Erhebung fielen die Preise im Mai dieses Jahres im fünften Monat in Folge, nachdem es bereits dreizehn aufeinander folgende Monate zu verlangsamter Preisentwicklung gekommen war. "Auf nationaler Ebene existieren keine Anzeichen dafür, dass sich die Immobilienpreise wieder erholen könnten", sagte der Wirtschaftswissenschaftler Robert Shiller, der die Studie betreute, gegenüber der Nachrichtenagentur Associated Press. Dasselbe trifft auf die Zahl der Zwangsvollstreckungen zu, die allein von Juni bis Juli um neun Prozent zunahmen und über den Untersuchungszeitraum der Studie um 93 Prozent anstiegen, wie RealtyTrac berichtet.

Die jüngste Welle von Zwangsvollstreckungen löste eine Kreditkrise in den gesamten Vereinigten Staaten und der Weltwirtschaft aus, als die Investoren Mitte August Sicherheiten abstießen, die auf faulen Krediten zu beruhen schienen. Um Panikverkäufe zu verhindern, stellte die US-Notenbank den Banken neben einer Reihe von anderen Sicherheiten billige Kredite zur Verfügung. Die langfristigen Folgen der Immobilienkrise bleiben jedoch abzuwarten, zumal eine allgemeine Abwärtstendenz bei den Immobilienpreisen durchaus eine Rezession in der Gesamtwirtschaft auslösen kann.

Eine Zwangsvollstreckung findet statt, wenn ein Schuldner sich über einen längeren Zeitraum hinweg als zahlungsunfähig erweist. Ein Mahnverfahren beginnt, und wenn der Schuldner die Immobilie nicht verkaufen, den Kredit umfinanzieren oder innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens die Ratenzahlung wieder aufnehmen kann, dann geht die Immobilie wieder in den Besitz des Gläubigers über - zusammen mit dem Eigenkapital, das der Schuldner bereits in die Immobilie investiert hat.

In der Theorie sollen Zwangsvollstreckungen eigentlich das allerletzte Mittel sein, da der Schuldner sein gesamtes Eigenvermögen an dem Haus verliert, ganz zu schweigen von den Folgen, die ein solches Verfahren für die Kreditwürdigkeit des Schuldners hat. In einer Zeit steigender Immobilienpreise ist es möglich und erstrebenswert, der Zwangsvollstreckung zu entgehen, indem die Immobilie weiterverkauft oder umfinanziert wird. Wenn die Immobilienpreise jedoch fallen, ist eine Zwangsvollstreckung nicht so leicht zu umgehen. Wenn ein Haus mehr an Wert verliert, als der Kreditnehmer an Eigenkapital investiert hat, muss der Schuldner selbst die Differenz bezahlen, wenn er die Immobilie verkaufen oder umfinanzieren will. In einem solchen Fall kann Zwangsvollstreckung der einzige Ausweg für einen Schuldner sein, der die Monatsraten nicht aufbringen kann und über keine Ersparnisse verfügt, mit denen sich die Umfinanzierung decken ließe.

Es ist also zu erwarten, dass fallende Immobilienpreise wie in diesem Jahr mit einem gewissen Anstieg bei den Zwangsvollstreckungen einhergehen. Die derzeitige Zahl an Zwangsvollstreckungen fällt allerdings unerwartet hoch aus angesichts des vergleichsweise geringen Preisverfalls. Darüber hinaus stieg die Zahl der Zwangsvollstreckungen schon im Jahre 2005 scharf an - zu einem Zeitpunkt, als sich zwar die Steigerung bei den Immobilienpreisen verlangsamte, aber noch kein Preisverfall festzustellen war, wie es seit Anfang 2007 der Fall ist.

Die hohe Zwangsvollstreckungsrate muss in Zusammenhang mit kurzfristigen wie langfristigen Entwicklungen verstanden werden. An erster Stelle steht hier der Immobilienboom der Jahre 2001 bis 2005, als die Immobilienpreise um 20 bis 30 Prozent zulegten und damit verbunden Spekulationen sowie Geschäftemacherei bis hin zum direkten Betrug im Kreditgewerbe zunahmen. Dies brachte viele Menschen dazu, Kredite aufzunehmen, die sie sich nicht leisten konnten.

Spekulation und Betrug

In den Jahren 2001 bis 2005 weichten die Kreditinstitute ihre Kriterien für die Vergabe von Geldern auf und schufen Bedingungen, unter denen Hypothekenvermittler immer weniger auf die Rückzahlungsfähigkeit der Schuldner achteten. Dies förderte nicht nur den Subprime-Markt (für Kredite mit geringer Bonität), sondern führte auch zur verbreiteten Vergabe von "exotischen", d.h. spekulativen Krediten an Leute, für die es unter anderen Umständen - wenn ihre Hypothek geringer gewesen wäre - eine reguläre Schuldentilgung gegeben hätten.

Als die derzeitige Immobilienblase entstand, entwickelten sich die Hypotheken mit variablen Zinsen (Adjustable Rate Mortgage, ARM) zur wichtigsten "exotischen" Maßnahme im Bereich der Kreditrückzahlung. Bei den ARM zahlt der Schuldner zunächst einen sehr geringen Zinssatz (üblicherweise über drei bis fünf Jahre), bis dann die Zinsen hochschnellen. Die ARM erreichten ihre höchste Verbreitung im Jahre 2005, als sie 37 Prozent des Hypothekenmarkts ausmachten.

Ein weiteres risikoreiches Instrument der Hypothekenvergabe, das in den vergangenen Jahren immer mehr Verbreitung gefunden hat, ist der so genannte Nur-Zins-Kredit (Interest-Only Loan). Solche Hypotheken machten bei den im Jahre 2004 vergebenen so genannten "Jumbo"-Krediten (über 417.000 US-Dollar) noch weniger als fünf Prozent aus. Im zweiten Quartal 2005 war ihre Zahl auf 25 Prozent gestiegen. Der Schuldner zahlt bei diesen Krediten über einen Zeitraum von mehreren Jahren nur die Zinsen, aber nichts vom Kapitalbetrag zurück; später steigen die Monatsraten an und der normale Amortisierungsprozess beginnt. Der Schuldner besitzt dann nicht mehr oder weniger als das, was er zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme besaß.

Dagegen finden so genannte Negative Amortisierungskredite (Negative-Amortization Loans), bei denen der Schuldner weniger als die anfallenden Zinsbeträge zahlt, ebenfalls immer mehr Verbreitung. In diesem Falle häufen die Kreditnehmer immer höhere Schulden an, nach Jahren der Hypothekenzahlung ist der Schuldenberg höher als zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Als "Alternative" zu den Interest-only und Negative-Amortization Loans ist in Kalifornien im Jahre 2006 erstmals eine Hypothek mit einer Laufzeit von 50 Jahren vergeben worden.

Besonders in den US-Bundesstaaten mit aufgeblähten Immobilienmärkten versuchten die Hypothekenvermittler Kreditnehmer davon zu überzeugen, dass das Eigenheim eine Anlage ohne Wertverlust darstellt. Damit wurde erreicht, dass Leute zu ungünstigen Bedingungen Kredite aufnahmen, die sie sich nicht leisten konnten - getragen von der Hoffnung, dass die Preise immer weiter steigen und dies eine sichere "Investition" sei.

Diverse windige Verkäufer traten in Informationsveranstaltungen, Werbesendungen und Fernsehshows mit Titeln wie "Schnapp Dir das Haus" auf und riefen dazu auf, sich durch Spekulation am Immobilienmarkt auf Kosten anderer Leute zu bereichern. Einige Menschen hatten Erfolg mit solchen Geschäften, bis sie das Abkühlen des Marktes hinwegspülte, das die hochspekulativen Märkte wie z.B. in Florida und Kalifornien schneller erfasste als den Rest des Landes.

Ein Immobilienhändler aus Florida erklärte gegenüber der Financial Times : "Die Leute haben Häuser gekauft und sich vorgestellt, dass sie nur eine neue Küche reinsetzen und sie schnell wieder abstoßen. Es war Habgier. Wir waren alle darin gefangen." Die Remax-Maklerin Dorothea Sandland sagte derselben Zeitung: "Viele Kunden nahmen eine zweite Hypothek oder einen sehr risikoreichen Kredit auf oder ließen sich sogar auf besondere Schuldverschreibungen ein, weil man die Immobilien immer wieder sehr schnell abstoßen konnte." Weiter berichtete sie: "Ich habe Wohnungen gesehen, die am Markt für 259.000 Dollar über den Tisch gingen, obwohl die gleiche nebenan im Neubau 180.000 kostete."

Doch die große Mehrheit derjenigen, die von Zwangsvollstreckungen betroffen sind, sind einfach normale Menschen, die zu einer Zeit ein Haus kaufen wollten, als die Immobilienpreise ständig stiegen, während ihre Löhne und Gehälter stagnierten oder sanken. Die Kreditinstitute schauten weg, wenn die Makler im schieren Eigeninteresse ihre Kunden überzeugten, Kredite aufzunehmen, die diese unmöglich zurückzahlen konnten, sobald der Immobilienmarkt nachließ. In vielen Fällen machten sich die Hypothekenvermittler des Betrugs schuldig, indem sie den Wert der Immobilie falsch angaben, die Vertragsbedingungen verschleierten und exorbitante Gebühren verlangten. In einem jüngsten Bericht der US-Bundespolizei FBI heißt es, es herrsche "eine enge Verbindung zwischen Hypothekenbetrug und Krediten, die in Mahnverfahren und Zwangsvollstreckung enden".

Carol Trowell, die als Maklerin in Detroit arbeitet, macht die Schuld vor allem bei verantwortungslosen Vermittlern aus. Sie sagte gegenüber der WSWS: "Es war eine Menge Betrug im Spiel, aufgeblähte Schätzungen, extrem hohe Zinssätze."

Aber nicht nur die Makler haben Eigenheimkäufer über den Tisch gezogen. Erst jüngst haben Hausbesitzer aus North Carolina das Bauunternehmen Beazer Homes verklagt, da dieses die finanzielle Situation der Kaufinteressenten falsch dargestellt haben soll, um ihnen staatlich geförderte Hypotheken zu verschaffen, die den Rahmen des Rückzahlbaren überstiegen. Nach Informationen einer Lokalzeitung haben einige von Beazer Homes errichtete Neubausiedlungen eine Zwangsvollstreckungsrate von mehr als 20 Prozent, während die Rate im gesamten Bundesstaat bei drei Prozent liegt.

Auch die Kreditvermittler, die keinen direkten Betrug begingen, versuchten so viele Käufer mit geringer Kreditwürdigkeit und niedrigem Einkommen wie möglich zu gewinnen und nutzten die Tatsache, dass diese Käufer keine normalen Darlehen erhalten, um zusätzliche Gebühren und höhere Zinsen abzugreifen. In einer Zeit steigender Immobilienpreise mag das Sinn ergeben, doch wenn die Immobilienpreise fallen, können die Schuldner nur verkaufen oder umfinanzieren, um einer Zwangsvollstreckung zu entgehen. Was die Kreditgeber betrifft, so werden ihre Vorteile durch die höheren Zinssätze kurzfristig nicht durch das erhöhte Risiko zunichte gemacht.

Diese Strategie bricht jedoch in sich zusammen, sobald der Immobilienmarkt nachlässt. Bereits im Jahre 2005 gab es eine Rekordzahl an Mahnverfahren und die Immobilienpreise gerieten ins Wanken, was sich sogleich auf die Gläubiger im Bereich von Subprime und "exotischen" Krediten übertrug. Eines dieser Kreditinstitute, New Century Finance, meldete im April dieses Jahres Insolvenz an und American Home Mortgage, der zehntgrößte Privatkreditvermittler in den Vereinigten Staaten, folgte im August.

Der Hypothekenvermittler Countrywide Financial, dessen Nettogewinne im Jahre 2005 noch die von New Century um das Fünffache übertrafen, schrammte Mitte August nur knapp am Konkurs vorbei, als die US-Bundesbank den Diskontsatz senkte und ein Konsortium von 40 Banken dem Unternehmen als Nothilfe eine Kreditlinie von 11,5 Milliarden Dollar zur Verfügung stellte. Laut einer jüngsten Studie des größten Hypothekenfinanzierers in den Vereinigten Staaten Fannie Mae verliert der Gläubiger bei einer Zwangsvollstreckung im Durchschnitt nur etwa 60.000 Dollar, während der Schuldner dabei sein gesamtes Vermögen verliert, das in die Immobilie investiert wurde.

Da Hypotheken nicht mehr als hinreichende Sicherheiten gelten, haben inzwischen die Gläubiger selbst Schwierigkeiten, Kredite zu erhalten. Insgesamt scheint sich eine Umkehr von der bisherigen Kreditvergabepraxis abzuzeichnen. In einer Studie zu den großen Kreditinstitutionen, die von der US-Notenbank durchgeführt wurde, erklärten 67 Prozent der Kreditgeber, dass sie ihre Vergaberegeln für Subprime-Hypotheken verschärft haben, und 47 Prozent berichteten, sie hätten höhere Standards für die Vergabe von Adjustable Rate Mortgages eingeführt. Höhere Anforderungen bei der Hypothekenvergabe bedeuten gleichzeitig größere Schwierigkeiten bei der Umfinanzierung oder Umschichtung der Schulden, was die Schuldner oftmals in eine noch prekärere Lage bringt.

Unter Bedingungen steigender Immobilienpreise und leicht zu erhaltender Kredite hatten die Schuldner noch die Möglichkeit, zu verkaufen oder die Zahlungen zu refinanzieren, wenn sich die Raten nach dem Ende des anfänglichen Niedrigzinszeitraums als zu hoch erwiesen. Aber wenn die Banken ihre Kreditvergaberegeln verschärfen, wird es für Schuldner mit Subprime-Hypotheken und anderen "exotischen" Krediten noch schwieriger, eine Umschichtung der Schulden zu erreichen, selbst wenn ihre Immobilie keinen bedeutenden Wertverlust erlitten hat.

Schuldner, die zur Aufnahme riskanter Hypotheken bewogen wurden, sehen sich zwischen fallenden Immobilienpreisen und Problemen der Umfinanzierung gefangen und haben nun damit zu kämpfen, der Zwangsvollstreckung zu entgehen. Noch vor einem Jahr konnten neun von zehn Schuldnern, die mit den Monatsraten nicht nachkamen, eine Zwangsvollstreckung vermeiden, indem sie ihre Häuser verkauften oder eine Möglichkeit zur Umfinanzierung des Kredits fanden, berichtet das Unternehmen DataQuick. Heute sind dies noch nicht einmal halb so viele. "Die Gegenfinanzierung ist nicht mehr einfach oder automatisch erhältlich, selbst für diejenigen mit guten Krediten; und einige, die jetzt ihre Schulden nicht umschichten können, verlieren ihre Häuser", bemerkte Jim Saccacio, der Vorsitzende von RealtyTrac.com.

Betrügerische Kreditvergabepraxis, Spekulation und verbreitete kriminelle Machenschaften sind jedoch nicht der einzige Grund für das enorme Ausmaß der Zwangsvollstreckungskrise. Letztlich liegen die Gründe hierfür in langfristigen Entwicklungen: der Stagnation bei Löhnen und Gehältern, dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und der wachsenden Verschuldung von amerikanischen Haushalten.

Wird fortgesetzt.

Siehe auch:
Heftige Schwankungen an den Weltmärkten
(19. August 2007)

Verunsicherung im Kreditwesen löst Absturz des Aktienmarktes aus
( 16. August 2007)