Русский

Нарастают проблемы в секторе недвижимости Китая

Продолжают расти проблемы китайского рынка недвижимости. Они стали особенно заметны после дефолта компании Evergrande — второго по величине застройщика в стране, больше всех погрузившегося в долги. Это пружина процесса, который комментарий в Financial Times (FT) охарактеризовал как «тягучий финансовый кризис».

Жилой микрорайон, который строит компания Evergrande в Юаньяне. (Фото: Wikimedia Commons)

В прошлый четверг Шанхайская фондовая биржа приостановила торги тремя видами облигаций застройщика Shimao, номинированных в юанях, после того, как компания не произвела очередной платеж. Приостановка имеет важное значение, так как до сего времени эти облигации носили рейтинг инвестиционного уровня.

В своем отчете о приостановке торговли этими бумагами газета FT заявила, что проблемы Shimao предполагают, что «проблемы с недвижимостью в Китае, которые до сих пор касались компаний с более рискованными кредитными рейтингами, таких как Evergrande и Kaisa Group, могут распространиться на застройщиков с более высоким рейтингом, поскольку они борются со спадом продаж жилья и потерей доверия инвесторов».

В отличие от Evergrande, чьи дела в настоящее время находятся под контролем назначенного правительством комитета по рискам, Shimao не нарушил ни одной из «трех красных линий» в отношении кредитов и займов, введенных финансовыми властями в августе 2020 года с целью снизить завышенный уровень задолженности в секторе недвижимости.

Но на компанию сильно повлиял общий спад на рынке недвижимости. Компания, базирующаяся в Шанхае, в 2021 году снизила годовой объем продаж на 10 процентов, а в декабре объем продаж по сравнению с декабрем 2020 года снизился на 68 процентов.

В прошлом месяце международное рейтинговое агентство Fitch заявило, что компания Shimao столкнулась со «снижением доверия инвесторов», что может повлиять на ее способность рефинансировать долги. В отличие от других застройщиков, которые возобновили выпуск долговых ценных бумаг, для нее рефинансирование может стать недоступным.

В то время как непосредственные проблемы, связанные с Evergrande, по-видимому, носили изолированный характер, — по крайней мере, в настоящее время, последствия общего ухудшения в секторе недвижимости сказываются на экономике в целом.

Полагают, что на долю сектора недвижимости приходится около 30 процентов экономического производства Китая, если принять во внимание влияние строительства новых квартир на другие рынки. Местные органы власти, которые отвечают за большую часть развития инфраструктуры страны, оказались сильно задеты, поскольку подсчитано, что около трети денег, необходимых для таких проектов, поступает от продажи земли.

Теперь муниципалитеты сталкиваются с дополнительными проблемами, поскольку центральное правительство настаивает на том, что они несут ответственность за завершение жилищных проектов с предоплатой, если сами застройщики не могут этого сделать в условиях упавших доходов.

Проблемы, с которыми сталкиваются местные органы власти, были освещены в комментариях к публикации FT неназванного муниципального чиновника в Шицзячжуане, столице провинции Хэбэй, который заявил, что спад в сфере недвижимости нанес «огромный ущерб» местной экономике.

«Пекин говорит, что нам нужно поддерживать все программы местного правительства. Но если продажи земли продолжат снижаться, нам будет очень трудно сводить концы с концами», — сказал чиновник. Продажа земли в городе упала почти на 30 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Специалист по Китаю Эсвар Прасад указал на растущие проблемы центрального правительства, поскольку оно пытается уменьшить свою зависимость от рынка недвижимости.

В комментариях, опубликованных FT, он сказал: «Пекин обнаруживает, как дорого обходится устранение дисбалансов в секторе, на который он долгое время полагался для стимулирования роста, увеличения доходов местных органов власти и содействия накоплению богатства домашних хозяйств».

«Влияние сектора [недвижимости] практически на все аспекты экономики, финансовых рынков и общества создает чрезвычайно сложную задачу для решения проблемы».

Помимо непосредственных последствий неспособности фирм по недвижимости погасить свои долги, существует вероятность финансового кризиса, возникающего в результате практики компаний, выпускающих коммерческие бумаги — краткосрочные долговые обязательства — для обхода существующих ограничений.

Крупные компании вынуждают мелких субподрядчиков и поставщиков принимать коммерческие бумаги вместо наличных платежей. Затем эти компании используют коммерческие бумаги для финансирования своих собственных сделок. Это создает условия для цепной реакции, если крупная фирма не выполнит свои денежные обязательства.

По данным Шанхайской биржи коммерческих бумаг, 20 крупнейших китайских фирм по недвижимости в 2020 году выпустили на 40 процентов больше коммерческих долговых бумаг, чем в 2019 году.

FT процитировала неназванного советника по правительственной политике, который сказал, что, несмотря на заверения о состоянии экономики, в официальных кругах растет нервозность.

«Они кажутся на первый взгляд менее нервными, чем на самом деле. В частной беседе они спросят тебя о спаде на рынке жилья, высоком уровне задолженности и замедлении экономического роста. Все основные проблемы связаны друг с другом: задолженность, бюджеты местных органов власти и потребление. Какую из них вы будете решать в первую очередь? Давление идет по многим направлениям».

О проблемах экономики в целом свидетельствуют последние данные по валовому внутреннему продукту (ВВП). В третьем квартале экономика Китая выросла на 4,9 процента в годовом исчислении по сравнению с 7,9 процента во втором. Замедляются темпы роста. В квартальном исчислении экономика выросла всего на 0,2 процента по сравнению с предыдущим кварталом.

В течение многих лет центральное правительство утверждало, что темпы роста около 8 процентов необходимы для поддержания «социальной стабильности». Те добрые времена давно ушли в прошлое, и похоже, что, по словам одного финансового аналитика, темпы роста в 6 или 7 процентов также «канули в лету», поскольку правительство изо всех сил пытается сохранить целевой показатель в 5 процентов.

Нынешняя тенденция сохранится в долгосрочной перспективе. Согласно анализу Хоуза Сонга из Института Полсона, даже без кризиса в Evergrande сектор недвижимости должен был сократиться, а ситуация с Evergrande просто сделала все предельно ясным.

«Наша базовая схема предполагает 30-процентное сокращение объемов строительства частной собственности до 2025 года. В пересчете на общий объем строительства это означает снижение со 100 миллионов единиц [квартир] примерно до 70 миллионов. Такая коррекция приведет к ежегодному падению продаж недвижимости с 15 до 10 процентов ВВП, то есть к уровню 2010 года. Другими словами, Китай в ближайшие пять лет забудет про десятилетие быстрого роста сектора недвижимости».

В результате ожидается, что расходы местных органов власти на инфраструктуру, которые в значительной степени зависят от доходов от продажи земли, за тот же период сократятся на 3 процента ВВП. В сочетании с падением темпов развития недвижимости это приведет к общему снижению инвестиций в строительство на 6 процентов ВВП.

Сонг отметил, что на протяжении многих лет сектор недвижимости Китая был похож на мальчика, который несколько раз пугался воображаемого волка, но в этот раз волк, наконец, появился. Он сослался на недавние замечания Го Шуцина, председателя Комиссии по регулированию банковской и страховой деятельности Китая, о том, что собственность представляет наибольшую опасность для финансовой системы страны.

Loading