Le gouvernement de la Coalition Avenir Québec (CAQ) a remanié le cadre juridique qui régissait les relations entre propriétaires et locataires au Québec depuis près d'un demi-siècle.
Adopté malgré une opposition populaire généralisée, le nouveau cadre, qui est entré en vigueur le 1er janvier 2026, modifie radicalement le rapport de force en faveur des propriétaires et des investisseurs immobiliers, leur permettant d'imposer des hausses de loyer plus importantes au détriment des locataires, qui sont en grande majorité issus de la classe ouvrière.
Présentée comme un moyen de «simplifier» le calcul des augmentations de loyer dans les logements soumis au «contrôle des loyers», la «réforme» de la CAQ ne manquera pas d'aggraver une crise du logement sans précédent, que le premier ministre François Legault et son gouvernement CAQ ont systématiquement cherché à imputer aux immigrants.
Dans le cadre du système précédent, mis en place avec la création de la Régie du logement (aujourd'hui le Tribunal administratif du logement, ou TAL) en 1979, les augmentations de loyer étaient déterminées par un panier de plus d'une douzaine d'indicateurs économiques. Chaque année, la Régie publiait un pourcentage d'augmentation recommandé basé sur les variations réelles des coûts subies par les propriétaires. Bien que non contraignante sur le plan juridique, cette recommandation servait de référence dans les négociations et les litiges. Les propriétaires qui souhaitaient obtenir des augmentations supérieures à la recommandation devaient fournir une justification financière détaillée, que les locataires pouvaient contester devant un tribunal administré par la Régie.
La nouvelle méthode, qui a été imposée par des modifications réglementaires, abandonne ce cadre. Dorénavant, l'augmentation du loyer de base sera liée à la moyenne mobile sur trois ans de l'indice des prix à la consommation (IPC) du Québec, ainsi qu'aux variations des taxes et des coûts d'assurance. Cela dissocie le loyer des dépenses réelles des propriétaires, ce qui signifie que les propriétaires dont les coûts augmentent plus lentement que l'inflation peuvent toujours appliquer la totalité de l'augmentation de l'IPC. À l'inverse, les propriétaires dont les coûts sont plus élevés peuvent demander des montants supplémentaires en plus de l'ajustement de l'IPC.
Plus important encore, la réglementation introduit un seuil fixe de 5 pour cent pour le recouvrement des dépenses en capital. Auparavant, les coûts de rénovation importants étaient amortis sur 40 ans ou plus, ce qui limitait l'impact annuel sur les locataires. Désormais, les propriétaires peuvent récupérer ces coûts en seulement 20 ans, ce qui fait peser une charge beaucoup plus lourde sur les locataires chaque année. Cela incite davantage les propriétaires à entreprendre des rénovations coûteuses afin de justifier de fortes augmentations de loyer et d'expulser les locataires à faibles revenus, une pratique connue sous le nom de «rénoviction».
La «réforme» de la CAQ rend également pratiquement impossible pour les locataires de contester une augmentation de loyer, car ils n'auront plus accès à la ventilation détaillée des dépenses des propriétaires qui était exigée par le régime réglementaire précédent. Si les propriétaires doivent déduire les subventions gouvernementales qu'ils reçoivent pour les rénovations, le calcul est par ailleurs opaque, ce qui empêche les locataires de vérifier si une augmentation est justifiée au regard des lignes directrices du TAL ou de contester efficacement cette augmentation.
Près de 15.000 Québécois ont signé une pétition s'opposant aux changements favorables aux propriétaires proposés par le gouvernement, les groupes de défense des locataires avertissant qu'ils entraîneront des augmentations de loyer sans précédent et aggraveront la crise du logement abordable. Cependant, cela ne donne qu'une pâle indication de l'opposition sans doute immense au statu quo qui n'est pas rapportée, dans un contexte où de larges pans de la population active sont confrontés à une crise du logement sans précédent.
Cette crise a été préparée par le retrait systématique des financements publics destinés au logement social – aux niveaux fédéral, provincial et municipal – au cours des quatre dernières décennies, par la hausse corrélée des loyers et par l'émergence de l'immobilier comme un vaste domaine lucratif d'investissements spéculatifs.
Au Québec, le prix moyen d'une maison est passé de 48.715 dollars en 1980 à 424.844 dollars en 2021, soit une augmentation de plus de 770 pour cent.
En janvier 2025, le TAL du Québec a recommandé une augmentation de 5,9 pour cent pour les logements non chauffés, soit la plus forte augmentation en 30 ans. Les augmentations réelles dépassent souvent ce chiffre, en particulier après des rénovations. Le nombre de sans-abri a explosé, avec l'apparition de campements visibles dans les villes de toute la province et des refuges faisant état d'une demande record.
Dans l'après-guerre, les gouvernements fédéral et provinciaux ont joué un rôle de premier plan dans la construction de logements sociaux. Cette tendance a pris fin en 1993, lorsque le dernier budget fédéral présenté par le gouvernement progressiste-conservateur de Mulroney a mis fin à tout nouveau financement fédéral pour la construction de logements sociaux, une politique maintenue et renforcée par le nouveau gouvernement libéral de Chrétien, qui a gelé les financements et réduit les transferts sociaux aux provinces. La plupart des provinces, dont le Québec et l'Ontario, ont emboîté le pas, transférant la responsabilité aux municipalités à court d'argent.
En conséquence, le parc de logements sociaux du Canada, qui compte actuellement entre 600.000 et 700.000 unités, n'a pratiquement pas augmenté en 30 ans, alors même que la population a augmenté de plusieurs millions de personnes, sans qu'aucun plan de logement correspondant n'ait été mis en place.
Dans de nombreuses municipalités québécoises, les taux d'inoccupation ont chuté à près de zéro : Granby et Marieville ont déclaré des taux d'inoccupation de 0,1 pour cent en 2022, tandis que Rimouski, Drummondville, Rouyn-Noranda et Saint-Georges affichaient tous des taux inférieurs à 0,3 pour cent.
Le taux d'inoccupation à Montréal en 2025 s'élevait à 2,9 pour cent, mais ce chiffre est trompeur. Les statistiques publiées par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) masquent une surabondance d'immeubles de luxe construits pour les investisseurs et partiellement vides, tandis que les locataires de la classe ouvrière sont confrontés à une pénurie aiguë et à une escalade des coûts. Comme l'ont souligné la RCLALQ et d'autres groupes de défense des locataires, un examen plus approfondi révèle un taux d'inoccupation de 5,9 pour cent pour les appartements de luxe, contre seulement 1,5 pour cent pour les logements abordables.
La situation est similaire dans tout le Canada. La SCHL estime que le pays a besoin de 3,5 millions de logements supplémentaires d'ici 2030 pour rétablir l'accessibilité. Pourtant, les mises en chantier stagnent et les prix restent à des niveaux historiquement élevés par rapport aux revenus. Toronto et Vancouver sont devenues parmi les villes les moins abordables au monde, tandis que Montréal est en passe de les rejoindre.
La ministre québécoise du Logement, Caroline Proulx, a défendu le nouveau cadre réglementaire comme une «modernisation» qui simplifierait le processus de détermination des augmentations «équitables» des loyers et réduirait les litiges. En réalité, cette réforme et d'autres similaires reflètent les intérêts des investisseurs immobiliers à travers le Canada, qui sont devenus un groupe clé de l'oligarchie financière. Des réformes régressives similaires sont en cours en Ontario, où le gouvernement conservateur du premier ministre Doug Ford a adopté le projet de loi 60 en novembre 2025. À l'instar de la nouvelle réforme québécoise, le projet de loi 60 représente un démantèlement systématique des protections accordées aux locataires dans la province la plus peuplée du Canada.
Bien qu'elles constituent une escalade significative, ces «réformes» ne sont que les dernières d'une série d'attaques contre le droit au logement qui se sont accélérées depuis les années 1990 et, plus récemment, depuis la pandémie. En 2023, la CAQ a adopté le projet de loi 31, qui a sévèrement attaqué les droits des locataires en permettant aux propriétaires de refuser sans justification la cession de baux et en simplifiant la procédure d'expulsion des locataires pour cause de rénovation ou de reprise de possession. Ces mesures ont permis aux propriétaires d'expulser les locataires de longue date et d'augmenter les loyers pendant la pandémie de COVID-19, leur permettant ainsi d'exploiter la pénurie de logements pour en tirer un plus grand profit financier. Dans le même temps, le gouvernement a offert des incitations fiscales et des permis accélérés aux promoteurs immobiliers.
Défenseur impitoyable des grandes entreprises et de l'élite financière du Québec, la CAQ a systématiquement mis en œuvre des politiques visant à approfondir l'exploitation et l'austérité. L'ordre du jour est une attaque en règle contre la position sociale de la classe ouvrière. La CAQ a déjà réduit d'environ 1 milliard de dollars le budget de la santé publique et de plus de 500 millions de dollars celui de l'éducation. Ces mesures d'austérité, combinées à des décennies de sous-financement, ont plongé les hôpitaux et les écoles dans une situation de crise. Pendant ce temps, le gouvernement a accordé des milliards de dollars de réductions d'impôts aux grandes entreprises.
Pour que ces politiques puissent être mises en œuvre sans opposition, il est essentiel pour la classe dirigeante de maintenir la division des travailleurs sur la base de la langue, de l'ethnicité et de la nationalité. Alors que le ministère du Logement de la CAQ met en œuvre des politiques qui aggravent encore la crise du logement, ses ministères de l'Immigration et de la Culture font des immigrants et des minorités les boucs émissaires de cette crise. L'extrême droite du Parti québécois (PQ) et la CAQ sont passées maîtres dans l'art de promouvoir le chauvinisme ethnique et la xénophobie. Cependant, tous les partis promeuvent leur propre version du nationalisme ou de la politique identitaire. Cela inclut des partis supposément «de gauche» comme Québec solidaire (QS), qui se sont à plusieurs reprises adaptés et ont donné de la crédibilité aux mesures anti-immigrés promues par l'extrême droite comme moyen de résoudre la crise du logement.
Ces politiques doivent être comprises dans le contexte du virage marqué à droite de l'ensemble de la classe dirigeante canadienne, qui fait écho au virage fasciste de l'administration Trump aux États-Unis.
Le gouvernement libéral fédéral – d'abord sous Justin Trudeau, puis sous l'ancien banquier central Mark Carney – a réduit les objectifs en matière d'immigration, restreint les droits des réfugiés et annoncé une réduction de 15 pour cent des dépenses discrétionnaires, parallèlement à une augmentation massive de 17 pour cent des dépenses militaires. Ces mesures interviennent alors que Trump a menacé d'annexer le Canada et lancé une guerre tarifaire brutale, que l'establishment canadien utilise comme une occasion d'intensifier l'austérité et le militarisme.
La hausse rapide du coût du logement est un facteur majeur de la crise mondiale du capitalisme. Cela s'explique non seulement par le fait que le logement représente la plus grande partie des dépenses de la classe ouvrière, mais aussi parce que les terrains et les bâtiments sont devenus des marchandises spéculatives à un degré sans précédent dans l'histoire, reflétant le mouvement du capital qui s'éloigne de la production pour se tourner vers les actifs générateurs de loyers et d'intérêts.
Pendant des décennies, et de manière accélérée après la crise financière de 2008, les banques centrales ont injecté des milliers de milliards de dollars de crédit bon marché dans le système financier. Cette marée de liquidités a alimenté une frénésie spéculative dans l'immobilier, transformant les logements en actifs financiers pour les fonds spéculatifs, les FPI (fiducies de placement immobilier) et les investisseurs fortunés. Au Canada, les gouvernements fédéral et provinciaux de tous bords ont facilité ce processus. Ils ont déréglementé le marché hypothécaire, offert des incitations fiscales aux spéculateurs et démantelé les programmes de logement social.
Il s'agit d'un phénomène mondial qui trouve son origine dans les mouvements internationaux de capitaux et qui repose sur une division internationale du travail qui produit les matériaux et les machines nécessaires à la construction et à l'entretien des logements. À l'échelle mondiale, les crises du logement sont endémiques dans pratiquement tous les pays capitalistes avancés. De Sydney à Londres en passant par New York, les prix des logements ont grimpé en flèche par rapport aux salaires, sous l'effet du même processus fondamental : la financiarisation du logement, dans laquelle les maisons sont considérées comme des actifs financiers plutôt que comme des biens de première nécessité.
Si la classe ouvrière veut défendre son droit au logement, elle doit partir du principe non négociable que la crise ne peut être résolue à l'échelle locale ou nationale, et que le logement est un besoin social qui, comme tous les besoins sociaux, ne doit pas être subordonné au profit et à la spéculation capitalistes.