Los problemas del mercado inmobiliario chino, puestos de manifiesto por el impago de Evergrande, el segundo promotor inmobiliario del país y el más endeudado, siguen creciendo, poniendo en marcha lo que un comentario del Financial Times (FT) caracterizó como una 'crisis financiera a cámara lenta'.

El jueves pasado, la Bolsa de Shanghái suspendió la negociación de tres bonos denominados en renminbi del promotor inmobiliario Shimao, después de que éste no realizara un pago. La suspensión fue significativa porque hasta hace poco había disfrutado de una calificación de grado de inversión.

En su informe sobre la suspensión, el FT dijo que los problemas de Shimao sugerían que 'los problemas inmobiliarios de China, que han afectado principalmente a las empresas con calificaciones crediticias más arriesgadas, como Evergrande y Kaisa Group, podrían extenderse a los promotores de mayor calificación a medida que se enfrentan a una caída en las ventas de viviendas y a una pérdida de confianza de los inversores'.

A diferencia de Evergrande, cuyos asuntos están ahora bajo el control de un comité de riesgos designado por el Gobierno, Shimao no había incumplido ninguna de las 'tres líneas rojas' sobre créditos y préstamos impuestas por las autoridades financieras en agosto de 2020 con el fin de reducir los niveles de deuda inflados en el sector inmobiliario.

Pero la empresa se ha sido muy afectada por el declive general del mercado inmobiliario. Con sede en Shanghái, experimentó una caída del 10% en sus ventas en 2021, y las ventas del mes de diciembre registraron un descenso del 68%.

El mes pasado, la agencia de calificación internacional Fitch dijo que Shimao se enfrentaba a una 'disminución de la confianza de los inversores' que podría afectar a su capacidad de refinanciación y, a diferencia de otros promotores inmobiliarios que habían reanudado la emisión de títulos de deuda, esa vía podría no estar disponible para ella.

Aunque los problemas inmediatos que rodean a Evergrande parecen haberse contenido, al menos por el momento, los efectos del declive del sector inmobiliario se extienden por toda la economía de la frontera.

Se calcula que el sector inmobiliario chino representa alrededor del 30% de la producción económica del país, si se tienen en cuenta los efectos derivados. Los gobiernos locales, responsables de gran parte del desarrollo de infraestructuras del país, se ven muy afectados porque se ha calculado que alrededor de un tercio del dinero necesario para esos proyectos procede de la venta de terrenos.

Ahora se enfrentan a problemas añadidos porque el gobierno central ha insistido en que son responsables de completar los proyectos de vivienda prepagada si los promotores no pueden hacerlo en unas condiciones en las que sus ingresos están disminuyendo.

Los problemas a los que se enfrentan los gobiernos locales se pusieron de manifiesto en las declaraciones al FT de un funcionario municipal anónimo de Shijiazhuang, la capital de la provincia de Hebei, que dijo que la caída del sector inmobiliario había tenido un 'enorme impacto' en la economía local.

'Beijing dice que hay que mantener el gobierno en funcionamiento. Pero si la venta de terrenos sigue debilitándose, tendremos verdaderos problemas para llegar a fin de mes', dijo el funcionario. La venta de terrenos en la ciudad ha descendido casi un 30% en comparación con el mismo periodo del año pasado.

El veterano analista de China Eswar Prasad ha señalado los crecientes problemas del gobierno central en su intento de dejar de depender del desarrollo inmobiliario.

En comentarios recogidos por el FT, dijo: 'Beijing está descubriendo los enormes costes que supone rectificar los desequilibrios de un sector en el que había confiado durante mucho tiempo para apuntalar el crecimiento, impulsar los ingresos de los gobiernos locales y contribuir a la acumulación de riqueza de los hogares'.

'La influencia del sector en prácticamente todos los aspectos de la economía, los mercados financieros y la sociedad hacen que sea un asunto enormemente espinoso de solucionar'.

Aparte de las consecuencias inmediatas del incumplimiento de las deudas por parte de las empresas inmobiliarias, existe la posibilidad de una crisis financiera derivada de la práctica de las empresas de emitir papel comercial —obligaciones de deuda a corto— para eludir las restricciones de la 'línea roja'.

Las empresas más grandes obligan a los subcontratistas y proveedores más pequeños a aceptar papel comercial en lugar de pagos en efectivo. A continuación, estas empresas utilizan el papel comercial para financiar sus propias transacciones, creando las condiciones para una reacción en cadena si la empresa más grande no cumple con sus obligaciones de efectivo.

Según la Bolsa de Papel Comercial de Shanghái, las 20 mayores empresas inmobiliarias de China emitieron en 2020 un 40% más de papel comercial que en 2019.

El FT citó a un asesor político del gobierno no identificado que dijo que, a pesar de las garantías sobre el estado de la economía, había un creciente nerviosismo en los círculos oficiales.

'Parecen más relajados de lo que realmente están. En privado, se preguntan por la caída de la vivienda, los altos niveles de deuda y la ralentización del crecimiento. Los principales problemas están interconectados: la deuda, las finanzas de las administraciones locales y el consumo. ¿Cuál se resuelve primero? La presión viene de muchas direcciones'.

Los problemas de la economía en su conjunto los indican los últimos datos del producto interior bruto (PIB). En el tercer trimestre la economía china creció un 4,9% interanual, frente al 7,9% del segundo. Y el ritmo de crecimiento se está ralentizando. Por trimestres, la economía creció sólo un 0,2% en comparación con los tres meses anteriores.

Durante muchos años, el gobierno central mantuvo que una tasa de crecimiento de alrededor del 8 por ciento era necesaria para mantener la 'estabilidad social'. Aquellos días han quedado atrás, y parece que, en palabras de un analista financiero, una tasa de crecimiento del 6 o el 7 por ciento también ha 'desaparecido para siempre', ya que el gobierno se esfuerza por mantener un objetivo del 5 por ciento.

La tendencia actual se mantendrá a largo plazo. Según un análisis de Houze Song, del Instituto Paulson, incluso sin la crisis de Evergrande el sector inmobiliario estaba destinado a contraerse y Evergrande 'simplemente hizo más clara la escritura en la pared'.

'Nuestro escenario de referencia supone un descenso del 30% en la construcción de inmuebles privados hasta 2025. En términos de volumen total de construcción, esto significa una corrección de 100 millones de unidades a aproximadamente 70 millones de unidades. Esta corrección llevará a que las ventas anuales de inmuebles caigan del 15 al 10 por ciento del PIB, lo que es básicamente lo mismo que en 2010. En otras palabras, China tiene intención de hacer retroceder la década de rápido crecimiento del sector inmobiliario en los próximos cinco años'.

Como resultado, se espera que el gasto de los gobiernos locales en infraestructuras, que depende en gran medida de los ingresos por la venta de terrenos, se reduzca en un 3 por ciento del PIB durante el mismo periodo, lo que, combinado con la caída de la promoción inmobiliaria, conducirá a un descenso global de la inversión en construcción del 6 por ciento del PIB.

Song señaló que, a lo largo de los años, el sector inmobiliario chino había sufrido el 'síndrome del niño que gritó lobo', pero que esta vez el lobo ha llegado por fin, y citó las recientes declaraciones de Guo Shuqing, presidente de la Comisión Reguladora de Bancos y Seguros de China, de que el sector inmobiliario era el mayor peligro para el sistema financiero del país.

(Artículo publicado originalmente en inglés el 10 de enero de 2022)