Mientras Wall Street registra máximos históricos ante la perspectiva de que la Reserva Federal estadounidense recorte los tipos de interés en 2024, al menos tres y posiblemente más, un sector clave de la economía estadounidense, con vínculos cruciales con el sistema financiero, se ve afectado por la subida de tipos que se viene produciendo desde marzo de 2022.

Según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, recogidos por el Financial Times (FT), 'este año vencerán deudas por valor de miles de millones de dólares sobre cientos de grandes edificios de oficinas de EE.UU. que sus propietarios probablemente tendrán dificultades para refinanciar a los tipos de interés actuales'.

Hay hipotecas por valor de 117.000 millones de dólares basadas en oficinas que deben reembolsarse o refinanciarse este año. Muchas de las hipotecas se suscribieron cuando los tipos de interés se encontraban en niveles ultrabajos debido a la política de expansión cuantitativa perseguida por la Reserva Federal y otros bancos centrales durante casi una década y media tras el crack financiero de 2008 y la crisis de 2020, cuando se produjo el COVID.

El informe del FT citaba los comentarios de un abogado especializado en financiación inmobiliaria de una de las principales firmas, que afirmaba que sería un problema conseguir llevar a cabo algunas de las refinanciaciones.

'Estamos viendo acuerdos en los que incluso los prestatarios más sofisticados están dando por terminada la operación y preguntando a sus prestamistas si les gustaría quedarse con las llaves', afirmó.

El sector inmobiliario comercial ya se ha visto afectado por la quiebra de la empresa austriaca Signa en diciembre, que ahora ha puesto a la venta la mitad del edificio Chrysler de Nueva York para conseguir liquidez.

Aunque el propietario de Signa, el multimillonario René Banko, montó lo que se ha caracterizado como una 'bomba de relojería financiera', abasteciéndose de 'financiación barata a diestro y siniestro', según una descripción, sus actividades fueron sólo uno de los ejemplos más extremos de un proceso más amplio.

El pasado mes de noviembre, BankRegDate informó de que la morosidad en los préstamos inmobiliarios comerciales había alcanzado su tasa más alta en una década, como consecuencia del aumento de los tipos de interés y la caída de la demanda de espacio de oficinas debido al crecimiento del trabajo a distancia en respuesta a la pandemia.

El volumen de préstamos en los que los propietarios habían incumplido más de un pago se disparó un 30%, $4.000 millones, en el trimestre de septiembre y aumentó en $10.000 millones en el último año.

Se espera que la morosidad continúe, y Bill Moreland, de BankRegData, declaró al FT que los préstamos inmobiliarios comerciales se estaban 'poniendo feos rápidamente'.

Los bancos más grandes tienen recursos para capear el temporal, al menos hasta ahora, pero gran parte de la concesión de préstamos en EE.UU. corre a cargo de pequeños bancos regionales. Estos ya se han visto afectados por la subida de los tipos de interés debido a la pérdida de valor de los bonos del Estado en los que colocaban su efectivo, por tratarse de un valor 'seguro'.

Esta situación provocó la desaparición de tres bancos en marzo, pero el problema se extendió a todo el sector, con muchos bancos 'bajo el agua', donde el total de sus pasivos es superior al valor contable de sus activos.

El FT informó de que el mes pasado 'un grupo de economistas estadounidenses descubrió que el 40% de los préstamos para oficinas en los balances de los bancos estaban 'underwater', lo que podría causar problemas a docenas de bancos regionales que los tenían en cartera'.

Los problemas para el sector inmobiliario comercial son a largo plazo. Ya en abril, Bloomberg informó de que un 'muro' de deuda comercial e inmobiliaria por valor de casi $1,5 billones vencería antes de finales de 2025. La gran pregunta a la que se enfrentaban estos prestatarios era '¿quién va a refinanciarlos?'.

Una nota de los analistas de Morgan Stanley decía entonces que los riesgos de refinanciación estaban en primer plano, ya que estimaba que las valoraciones de los inmuebles de oficinas y comerciales podrían caer hasta un 40% desde el máximo hasta el mínimo, lo que aumentaría el riesgo de impagos. Las cosas no han mejorado desde entonces y, como señalaba el informe de Bloomberg, seguirán empeorando.

No sólo los bancos pequeños y regionales se están viendo afectados. También están surgiendo problemas en la gama alta del sector financiero e inmobiliario comercial.

A principios de esta semana, el Wall Street Journal informó de que uno de los 'monstruos más calientes de recaudación de fondos' de Wall Street, los fondos de inversión inmobiliaria no cotizados (los REITS) que permitían a los inversores participar en el boom inmobiliario de 2019-2022, se había 'descarrilado' el año pasado.

Los reembolsos de los fondos se dispararon el año pasado, ya que los inversores trataron de sacar dinero y, en ocasiones, los fondos tuvieron que aplicar normas que limitaban el ritmo al que la gente podía recuperar su dinero.

Los REITS no cotizados recaudaron $9.800 millones hasta noviembre, frente a los $33.200 millones de 2022, mientras que los inversores retiraron $17.400 millones.

El artículo afirmaba que, aunque el ritmo de los reembolsos se había ralentizado en cierta medida hacia finales del año pasado, se esperaba que las salidas superaran a los fondos captados en 2024. Esto convertía 'el negocio en un símbolo de las peores recesiones que ha sufrido el sector inmobiliario comercial desde la Segunda Guerra Mundial'.

Un artículo publicado en el New York Times a finales del año pasado afirmaba que la fiebre constructora que había remodelado el horizonte de Manhattan en los últimos 25 años había llegado a su fin.

'El aumento de los costes de construcción y de los tipos de interés ha elevado considerablemente el precio de construir. Los bancos se muestran cada vez más reticentes a financiar este tipo de construcciones, mientras Manhattan registra un récord de oficinas vacías'.

Los promotores de oficinas han sufrido un doble golpe. Primero el descenso de la demanda a causa del COVID y luego la escalada de los tipos de interés, 'criptonita para un sector basado en la deuda'.

A finales de noviembre, casi el 18% de todo el espacio de oficinas de Manhattan estaba disponible para arrendar, gran parte de él en edificios antiguos construidos después de la Segunda Guerra Mundial.

El alquiler medio de oficinas en Manhattan es de 75 dólares por metro cuadrado. Pero con el aumento de los costes de construcción, las tasas y los tipos de interés, los promotores de nuevos edificios tendrían que cobrar entre 200 y 300 dólares por pie cuadrado.

Estas cifras, unidas a los crecientes problemas del sector inmobiliario comercial en todo el país, indican que el auge del último cuarto de siglo, basado en unos tipos de interés de los más bajos de la historia, ha llegado a su fin y que se avecina un ajuste de cuentas financiero.

(Artículo publicado originalmente en inglés el 3 de enero de 2024)