El Informe Mundial sobre las Ciudades de las Naciones Unidas 2026: La crisis mundial de la vivienda: vías de acción puede considerarse el informe sobre vivienda más importante que se haya elaborado jamás. En él se constata que la magnitud de la insuficiencia de vivienda a nivel mundial afecta a alrededor del 42 por ciento de la humanidad. Esto nunca antes se había cuantificado.

Aproximadamente 3.4 mil millones de los 8 mil millones de habitantes del mundo carecen de acceso a una vivienda segura, protegida y adecuada. La insuficiencia de vivienda abarca la inseguridad en la tenencia, el hacinamiento, la exposición a riesgos ambientales y la falta de acceso a servicios básicos como el agua, el saneamiento, la electricidad y la recolección de residuos. Más de 1.1 mil millones de personas viven en asentamientos informales y barrios marginales, la cifra más alta jamás registrada, frente a los 201 millones de 2010.

Los barrios marginales y los asentamientos informales se están convirtiendo en una característica cada vez más dominante del paisaje urbano en rápida expansión. La población urbana mundial ha crecido de manera espectacular con la disminución continua del sector campesino, superando el 50 por ciento de la humanidad por primera vez en 2007.

Sin embargo, aproximadamente uno de cada cuatro residentes urbanos vive actualmente en un barrio marginal o en un asentamiento informal —ya sea una favela, un barrio, un township, un kampung, un gecekondu, una villa miseria o su equivalente local—. Los desplazamientos provocados por conflictos, violencia y desastres relacionados con el clima también han alcanzado niveles sin precedentes, lo que ha empujado a millones de personas desplazadas internamente y refugiados a condiciones de vida urbanas precarias.

ONU-Hábitat describe que la crisis está impulsada por el aumento de los costos de vivienda, la oferta limitada, los desplazamientos generalizados, la clasificación inadecuada de las viviendas existentes y los asentamientos informales, y el impacto creciente del cambio climático.

Las cifras de asequibilidad se encuentran en su nivel más alto de la historia, ya que los costos de vivienda aumentan mucho más rápido que los ingresos. Entre 2010 y 2023, tras la crisis financiera mundial de 2008 y el rescate de los bancos, la relación precio-ingresos a nivel mundial aumentó de 9,3 a 11,2. Eso es casi cuatro veces el punto de referencia convencional de asequibilidad, que es de tres. El 44 por ciento de los hogares a nivel mundial destina más del 30 por ciento de sus ingresos al alquiler, porcentaje que se eleva al 55 por ciento en África subsahariana.

Si bien el informe estima que se necesitan 269 millones de viviendas adicionales para cerrar la brecha de vivienda, reconoce que aumentar el número de viviendas no resolverá el problema. Si bien la escasez de viviendas requiere construir más, una crisis de vivienda que tiene sus raíces en la falta de asequibilidad, los precios de los terrenos, la inseguridad en la tenencia y la especulación financiera es un problema de propiedad y distribución. Más viviendas no significa necesariamente viviendas más accesibles.

Si la vivienda se trata principalmente como un activo financiero en lugar de una necesidad social, construir más viviendas no hace que la vivienda sea accesible para quienes la necesitan.

La respuesta a la crisis financiera mundial de 2008 aceleró este proceso. Las tasas de interés cercanas a cero y la flexibilización cuantitativa, políticas adoptadas por los bancos centrales de los países avanzados, canalizaron enormes cantidades de crédito barato hacia los mercados financieros e inmobiliarios, lo que contribuyó a inflar los precios de los activos y a afianzar aún más la vivienda como reserva de riqueza.

Por citar un ejemplo, entre el 70 y el 75 por ciento del costo de la vivienda en Gran Bretaña refleja el precio del terreno, no el de la construcción, frente al 2 por ciento de la década de 1930. El sector inmobiliario se ha convertido en el sector más grande de la economía del Reino Unido. El valor de los terrenos ha aumentado un 300 por ciento en términos reales desde 1995, superando a todas las demás clases de activos.

Además, el gobierno británico, tras haber protegido a los bancos y los mercados financieros, hizo recaer todo el costo de la crisis financiera y los rescates bancarios sobre los trabajadores y sus familias mediante años de políticas de austeridad que proclamaban que «no hay dinero» para vivienda, salud, educación y la red de seguridad social.

Gran Bretaña es un ejemplo, pero no es un caso aislado. En todo el mundo, el valor creciente del suelo urbano ha convertido a la vivienda en un vehículo atractivo para la inversión. En los países menos desarrollados, la situación es aún más extrema, ya que el terreno —y no la construcción— es el componente dominante del costo de la vivienda. Según fuentes de la ONU y del Banco Mundial, en muchas grandes ciudades el terreno representa entre el 70 y el 90 por ciento del valor total de la vivienda, y en las megaciudades con mayor escasez de terreno —Mumbai, Manila, Daca, Lagos, Nairobi y El Cairo— los precios del terreno superan varias veces los costos de construcción.

La escasez de terrenos con servicios, combinada con la especulación y los sistemas de planificación deficientes, impulsa una inflación extrema de los precios de la tierra. Los trabajadores y sus familias quedan así atrapados: cuanto más valiosa se vuelve la tierra, mayor es el incentivo para tratar la vivienda como una inversión en lugar de como una necesidad.

La vivienda como activo financiero global

Las consecuencias se pueden observar en el papel cada vez más importante que desempeña el capital financiero en el sector inmobiliario residencial.

Blackstone, la empresa de gestión de activos más grande del mundo, y otras firmas de capital privado compran bloques de viviendas en las principales ciudades del mundo. Los fondos soberanos y los fondos de pensiones invierten masivamente en fondos de inversión inmobiliaria (REIT). Airbnb convierte el parque de alquileres en alojamiento turístico, lo que eleva los precios a nivel mundial.

El mismo cálculo se aplica, a un nivel de precios mucho más alto, en Londres, Vancouver y Sídney, donde el valor del terreno y de las propiedades se determina por la renta que pueden generar. Los barrios marginales y las notificaciones de desalojo son producto del mismo proceso global: la subordinación de la vivienda a la obtención de renta.

El impacto es global. En Kenia, Kibera se encuentra en un terreno extremadamente valioso, adyacente al distrito central de negocios de Nairobi, cerca de los principales corredores de transporte, rodeado de vecindarios de clase media y de élite y cerca de instituciones importantes, lo que lo convierte en uno de los asentamientos informales más valiosos de África y deja a sus inquilinos sujetos a repetidas presiones de desalojo.

Los gobiernos de todo el mundo han apoyado y fomentado las «fuerzas del mercado», modificando el marco institucional que rige la vivienda, la tierra y las finanzas. En Gran Bretaña, las políticas de sucesivos gobiernos, tanto conservadores como laboristas, permitieron esta transformación mediante medidas que incluyeron el «derecho a comprar» viviendas públicas por parte de los inquilinos, el fin de los controles de renta, la creación de hipotecas para compra con fines de alquiler, la introducción de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), la venta forzosa de terrenos públicos y la reducción de la oferta de vivienda pública de gestión directa. Las asociaciones de vivienda operan dentro de los mercados financieros y tienen una deuda privada considerable.

Estas políticas cambiaron la relación entre el Estado, la vivienda y el capital privado, y crearon una clase rentista, transformando la vivienda de una necesidad básica en un importante vehículo para la extracción y acumulación de riqueza. Esta historia hace que no tenga sentido tratar de persuadir al gobierno en el poder para que cambie su política: la crisis de vivienda es una crisis creada por el Estado que sirve a los intereses del capital financiero.

Una crisis más antigua y grave de lo que sugieren las cifras de la ONU

Hay otra característica llamativa del informe de 2026. ONU-Hábitat ha venido elaborando informes sobre vivienda desde 2001: como el Informe Global sobre Asentamientos Humanos (GRHS) hasta 2015 y, posteriormente, como el Informe Mundial sobre Ciudades. Sin embargo, no publicó una estimación global de las «personas que carecen de vivienda adecuada» en 2001.

La cifra de 3.4 mil millones aparece por primera vez en el Informe sobre las Ciudades del Mundo 2026 y representa una nueva definición ampliada de la inadecuación de la vivienda, que incorpora factores como las condiciones físicas inadecuadas, el hacinamiento, la asequibilidad, la inseguridad de tenencia, los asentamientos informales y el desplazamiento.

Dado que ONU-Hábitat no publicó una estimación global comparable en 2001, este autor intentó reconstruir una utilizando los componentes de la falta de vivienda adecuada empleados en el informe de 2026. La comparación es aleccionadora. En 2001, cuando ONU-Hábitat comenzó a elaborar sus informes mundiales sobre vivienda, aproximadamente 3,2 mil millones de personas —la estimación más conservadora— de una población mundial de 6,2 mil millones ya podrían haber carecido de vivienda adecuada. Esto sugiere que ya existía una crisis de vivienda masiva en 2001.

Veinticinco años después, la primera estimación integral de la ONU sitúa esa cifra en hasta 3,4 mil millones. A pesar de un cuarto de siglo de crecimiento económico, desarrollo urbano y programas de vivienda, el número absoluto de personas sin vivienda adecuada apenas ha cambiado, y el número de personas desplazadas por la fuerza se ha multiplicado por más de cinco. Los beneficiarios de este crecimiento han sido, en su gran mayoría, la oligarquía financiera.

Es probable que estas presiones se intensifiquen. ONU-Hábitat y el Departamento de Asuntos Económicos y Sociales de la ONU (DESA), que genera y recopila los principales datos demográficos, económicos y sociales a nivel mundial, proyectan una población mundial de aproximadamente 9,7 mil millones para 2050, de los cuales alrededor del 68 por ciento vivirá en zonas urbanas —unas 6.6 mil millones de personas—. Con la financiarización continua, los mercados especulativos de tierras, los desplazamientos por el clima y los conflictos, incluso los escenarios reformistas más optimistas tienen dificultades para reducir el número absoluto de personas sin vivienda adecuada muy por debajo de los 3,4 mil millones actuales.

ONU-Hábitat pronostica que el 50 por ciento del crecimiento de la población de los barrios marginales se concentrará en ocho países: Nigeria, Filipinas, Etiopía, Tanzania, India, la República Democrática del Congo, Egipto y Pakistán.

Esto sin tener aún en cuenta plenamente el impacto de las guerras, los conflictos, el colapso de los Estados y los desplazamientos forzados, por no hablar del cambio climático.

En 2001, alrededor de 21 millones de personas fueron desplazadas por la fuerza. En el informe de 2026, esta cifra había aumentado a 120 millones, lo que representa un incremento de más de cinco veces. ONU-Hábitat destaca las enormes consecuencias en materia de vivienda de los conflictos actuales en Gaza, Sudán y Ucrania. El cambio climático añade otra dimensión. El informe de 2026 estima que los peligros relacionados con el clima podrían destruir 167 millones de viviendas para 2040. En conjunto, las proyecciones de las diversas agencias de la ONU y del Banco Mundial sobre los desplazamientos debidos a conflictos y al cambio climático sumarían entre 300 y 400 millones más a la cifra de insuficiencia de vivienda para 2050.

Incluso los datos limitados que presenta el informe de ONU-Hábitat de 2026 dan cuenta de la incapacidad de las políticas de vivienda dominantes para revertir la trayectoria global: las microfinanzas para los habitantes de los barrios marginales, los planes de titulación de tierras, los programas de mejora de los barrios marginales, las metas de vivienda asequible, los controles de renta y todo lo demás. Fallaron porque no abordan las relaciones de propiedad que generan la crisis. En ocasiones, incluso aumentaron el valor del terreno sobre el que se asientan esas viviendas, lo que incrementó la presión sobre los residentes más pobres.

Un silencio ensordecedor

Para ser un informe extraordinariamente rico en información sobre las condiciones de vivienda a nivel mundial que afectan a miles de millones de personas, la respuesta en los tres meses transcurridos desde su publicación ha sido notablemente discreta. Ha habido cierta cobertura por parte de especialistas y de medios relacionados con la ONU, pero muy poca atención sostenida en los medios de comunicación convencionales y casi ningún debate político más amplio. Pocos centros de investigación parecen haber respondido, y la discusión entre académicos y urbanistas ha sido limitada.

Los gobiernos anuncian regularmente metas para construir cientos de miles de nuevas viviendas. Los economistas debaten las tasas de interés, las restricciones de planificación y los costos hipotecarios. Los inversionistas discuten el próximo ciclo inmobiliario. Pero se presta mucha menos atención a la pregunta subyacente que plantean los datos de la ONU: ¿quién es dueño de la tierra y las viviendas, quién determina su precio y quién se queda con las enormes rentas generadas por la urbanización?

Plantear esas preguntas con seriedad revelaría que las medidas políticas dominantes —basadas en el mercado e impulsadas por las finanzas— son incapaces de contrarrestar las fuerzas económicas y políticas que impulsan la insuficiencia de vivienda. Además, las instituciones responsables de elaborar la política de vivienda están profundamente arraigadas en ese mismo sistema.

El problema central es que la tierra y la vivienda siguen siendo mercancías cuya asignación se rige por la propiedad y la rentabilidad. Cualquier reforma que deje intacta esa relación subyacente, que no se proponga oponerse al capitalismo y luchar por una alternativa socialista, puede, a lo sumo, redistribuir la vivienda temporalmente o mitigar tal o cual abuso flagrante. Pero la crisis de la vivienda no es un «mal funcionamiento» del capitalismo: la tierra y la propiedad se encuentran entre sus productos más característicos y rentables.

La alternativa no puede ser simplemente otro programa de subsidios, reformas de planificación o metas de vivienda asequible. Requiere que la vivienda y la tierra dejen de ser mercancías y se conviertan en recursos sociales controlados colectivamente. Eso significa quitarle al capital privado la tierra, las finanzas, las empresas inmobiliarias y todo el aparato de la vivienda como clase de activos, y ponerlos bajo control democrático. Un Estado controlado por los bancos y las corporaciones no hará esto. Se requiere que la clase trabajadora, organizada a nivel internacional, tome el poder estatal en una revolución socialista y reorganice la vida económica y toda la sociedad para satisfacer las necesidades humanas en lugar de las ganancias corporativas.

(Artículo publicado originalmente en inglés el 11 de agosto de 2026)