El Fondo Monetario Internacional se ha sumado a quienes expresan su preocupación por el estado del mercado inmobiliario comercial mundial ante los elevados tipos de interés, especialmente en Estados Unidos, el mayor mercado de este tipo del mundo.

En una entrada de blog publicada la semana pasada, señalaba que los precios de los inmuebles comerciales habían 'caído un 11% desde que la Reserva Federal empezó a subir los tipos de interés en marzo de 2022, borrando las ganancias de los dos años anteriores'.

Calificó de 'llamativa' la caída de los precios de los inmuebles comerciales e informó de que 'se han desplomado más en el actual ciclo de endurecimiento de la política monetaria que en episodios anteriores'.

Uno de los factores implicados, señaló, puede ser el fuerte ritmo del endurecimiento monetario –una subida del tipo de interés de la Reserva Federal de casi cero a alrededor del 5% en poco más de un año–, que contribuyó a un fuerte aumento de los tipos hipotecarios y del interés de los valores respaldados por hipotecas. También se produjo una ralentización de la financiación de capital privado, que había sido una importante fuente de financiación para el sector.

El efecto del rápido aumento de los tipos de interés, así como el endurecimiento de las condiciones por parte de los bancos para la concesión de préstamos inmobiliarios comerciales, se había visto 'catalizado' por los efectos de la pandemia, que había dado lugar a un aumento del 'teletrabajo', así como del comercio electrónico, lo que había provocado una 'drástica reducción de la demanda de edificios de oficinas y locales comerciales y había hecho subir las tasas de desocupación'.

La Mortgage Bankers Association calcula que en los próximos dos años vencerán 1,2 billones de dólares de deuda inmobiliaria comercial en Estados Unidos.

A pesar de la posibilidad de que la Reserva Federal reduzca los tipos de interés este año a medida que los inversores se muestren más optimistas sobre un 'aterrizaje suave' de la economía estadounidense, la situación para el sector inmobiliario comercial seguiría siendo 'difícil'.

'Los intermediarios financieros y los inversores con una exposición significativa al sector inmobiliario comercial se enfrentan a mayores riesgos de calidad de los activos. Los bancos estadounidenses más pequeños y regionales son especialmente vulnerables, ya que están casi cinco veces más expuestos que los grandes bancos.'

Esta advertencia recuerda los acontecimientos del pasado mes de marzo, cuando tres grandes bancos quebraron porque sus tenencias de deuda del Tesoro cayeron debido a las subidas de los tipos de interés y sufrieron una avalancha de depositantes, lo que llevó a las autoridades gubernamentales a intervenir debido al 'riesgo sistémico' para todo el sistema financiero.

El FMI señaló que los riesgos no se limitaban a Estados Unidos, sino que también estaban presentes en Europa. La reciente quiebra de la empresa inmobiliaria Signa ya ha puesto de manifiesto los peligros.

El blog concluía advirtiendo de que el aumento de la morosidad y los impagos en el sector inmobiliario comercial 'podría restringir los préstamos y desencadenar un círculo vicioso de endurecimiento de las condiciones de financiación, caída de los precios de los inmuebles comerciales y pérdidas para los intermediarios financieros, con repercusiones adversas para el resto de la economía'.

Las raíces de la crisis no están simplemente en la subida de los tipos de interés por parte de la Fed -como el propio blog señalaba los inmuebles comerciales han resistido subidas de tipos en el pasado-, sino en el contexto histórico en el que se han producido las subidas actuales.

Desde el crack bursátil mundial de 1987, cuando el presidente entrante de la Fed, Alan Greenspan, prometió pleno apoyo a Wall Street, el sistema financiero estadounidense se ha hecho cada vez más dependiente de la entrada de dinero ultra barato.

Esa dependencia experimentó un salto cualitativo tras el crack financiero mundial de 2008 y, de nuevo, en la crisis de marzo de 2020, cuando la Fed intervino con más de 4 billones de dólares para apuntalar el mercado clave de bonos del Tesoro estadounidense y prácticamente todos los demás ámbitos del sistema financiero.

Esta afluencia de dinero permitió la acumulación de riqueza por parte de los oligarcas más poderosos, con los cinco hombres más ricos duplicando con creces su riqueza después de 2020, de 405.000 millones de dólares a 869.000 millones de dólares, a un ritmo de 14 millones de dólares por hora.

Los bajos tipos de interés han sido incluso significativos desde el punto de vista del funcionamiento del sistema financiero. Éste se ha vuelto tan dependiente de los bajos tipos de interés que el mantenimiento de un tipo de interés de la Reserva Federal superior al 5% -que antes se consideraba dentro de los límites de la normalidad- plantea ahora grandes peligros. La situación del sector inmobiliario comercial es la expresión de un proceso mucho más amplio.

Esto puede verse en los giros de Wall Street en los que uno de los determinantes clave es lo que hará o no hará la Fed. Así, tras alcanzar un máximo histórico en enero de 2022, el mercado inició un descenso como consecuencia, primero, de la expectativa de subidas de los tipos de interés y, después, de su materialización en marzo de 2022 y posteriormente.

Aparte de lo que se ha descrito como un 'chisporroteo' entre marzo y julio, cuando los valores tecnológicos se dispararon sobre la base de las perspectivas de beneficios derivados de la inteligencia artificial (IA), la tendencia general fue a la baja hasta octubre del año pasado.

A continuación, el mercado inició un repunte sobre la base de que, con la tasa de inflación general empezando a caer, la Fed no solo detendría el ciclo de endurecimiento, sino que empezaría a recortar los tipos en 2024. Recibió un nuevo impulso en diciembre cuando el presidente de la Fed, Jerome Powell, indicó, en contra de todas sus declaraciones anteriores, que estaba considerando recortar los tipos.

El viernes pasado, el índice clave de Wall Street, el S&P 500, alcanzó un nuevo máximo histórico, eclipsando el récord anterior establecido en enero de 2022. La subida continuó esta semana, con el Dow superando los 38.000 puntos por primera vez el lunes.

Desde mediados de octubre pasado, el S&P 500 ha subido un 17,5%, y el índice NASDAQ, de gran peso tecnológico, un 21%, aunque todavía lejos de su máximo histórico.

Los precios de las acciones de los llamados 'Siete Magníficos' -la matriz de Google, Alphabet, la matriz de Facebook, Meta, Amazon, Apple, Microsoft, Tesla y Nvidia- se han disparado más de un 25 por ciento en el espacio de tres meses.

El auge de Nvidia, que domina la producción de unidades gráficas para IA, es la expresión más clara del carácter especulativo del auge del mercado.

En marzo del año pasado, el valor de mercado de Nvidia era de 565.000 millones de dólares. Ahora ha subido a 1,5 billones de dólares. La estrecha base del auge de Wall Street lo indica el hecho de que si Nvidia se eliminara del índice S&P no habría alcanzado un nuevo récord.

Nadie, y menos los participantes, puede predecir hacia dónde girará el mercado, pero una cosa puede decirse con certeza: habrá giros bruscos.

Por ejemplo, hace sólo unos meses el níquel y el litio estaban en auge por su papel en los vehículos eléctricos. Hoy, las minas de Australia anuncian recortes de plantilla y cierres debido a la caída de la demanda prevista de vehículos eléctricos y a una guerra de precios en la producción de estos metales.

Las elecciones presidenciales estadounidenses previstas para noviembre se celebrarán en condiciones de extrema volatilidad social y política que bien podrían verse intensificadas por importantes turbulencias financieras, cuando no por una crisis como la de 2008.

(Artículo publicado originalmente en inglés el 23 de enero de 2024)