Krisen som omsvøper den gjeldstyngede kinesiske eiendomsutvikleren Evergrande har forsvunnet fra «toppnyhetene» – i det minste for øyeblikket – men dens implikasjoner for den kinesiske økonomien kommer tydeligere til syne.

Evergrande-krisen ble utløst av den kinesiske regjeringens beslutning i august om å skjerpe regelverket for tilgangen til kreditter – de såkalte tre røde linjene – av frykt for at gjeldsoppbyggingen, spesielt i eiendomssektoren, truet med å skape forutsetninger for stor økonomisk turbulens.

Evergrande ble hardt rammet da tilstrømningen av penger nødvendige for å finansiere selskapets forretningsmodell, tørket opp fordi eiendomsselskapet ikke på langt nær sto opp til de nye reguleringskravene. Men problemene konfrontert av Evergrande, som ikke klarte å imøtekomme sine rentebetalinger på dollar-denominerte lån, strekker seg over hele eiendomssektoren.

Bloomberg publiserte denne uka ei liste over 10 eiendomsselskaper som nå står overfor store problemer, som ikke omfatter Evergrande og andre som har misligholdt deres forpliktelser.

Først på lista er Fantasia Holdings, med base i Shenzhen, som opererer over hele Kina, blant annet i Guangdong-provinsen og Shanghai. På mandag kuttet Moody’s deres rating av eiendomsselskapet ytterligere, med henvisning til «økte refinansieringsrisikoer på grunn av svekket finansieringstilgang, og en betydelig mengde gjeld som forfaller».

En dollar-obligasjon utstedt av selskapet med forfall i 2024 har falt til 31 cent på dollaren, sammenlignet med 98 cent da den ble utstedt i mars. Selskapets aksjekurs på Hong Kong-børsen har stupt med 58 prosent i år, og det har kontanter og kontantekvivalenter på tilsammen $ 4,2 milliarder mot en samlet gjeld på $ 12,9 milliarder.

Lista viste andre selskaper med lignende tendenser, om ikke fullt så ekstreme.

Et typisk eksempel var China South City Holdings, basert i Hong Kong og med prosjekter i Shenzhen og Nanchang. Ratingforetaket S&P Global reviderte denne måneden selskapets utsikter til negative, og sa det kunne bli tvunget til å «tappe ned sine kontantbeholdninger for å imøtekomme store utenlandske fordringer som forfaller», og at det «kanskje ikke vil være i stand til å få refinansiert til rimelige kostnader». En 2023-obligasjon som sto på 93 cent på dollaren da den ble utstedt i mars, har falt til 61 cent og selskapets aksjekurs har i år falt 43 prosent. Og lista fortsetter.

Krisen i eiendomsmarkedet har vidtrekkende implikasjoner for den kinesiske økonomien som helhet, på grunn av den rollen eiendomsutvikling og tomtesalg har spilt for å underbygge den økonomiske veksten.

En artikkel denne uka i Economist besørget noen fakta og tall om hvor viktig sektoren har vært, og bemerket at turbulensen kunne sette alt i fare, «fra lokalmyndigheter og husholdningsfinanser, til hele landets vekstmodell».

Boliginvesteringer utgjør 15 prosent av det kinesiske bruttonasjonalproduktet (BNP). Men ifølge kalkyler utført av økonomene Kenneth Rogoff fra Harvard University og Yuanchen Yang fra Tsinghua University, legger man til byggebransjen og relaterte næringer, da utgjør eiendomsutviklingssektoren 29 prosent av landets BNP.

Deres artikkel sporer krisens opprinnelse til endringer foretatt av den kinesiske regjeringen i 1994, da den sentrale regjeringen reviderte skattesystemet og lokale regjeringsmyndigheter mistet en vesentlig del av deres inntektsgrunnlag. De ble også forhindret fra direkte å kunne øke deres gjeld, men ble samtidig belastet med å måtte oppnå høye vekstmål, noen ganger over 10 prosent i året.

Rogoff og Yang forklarte at «det å selge tomter ble en av de få ting kommunale embetsrepresentanter kunne gjøre for å generere inntekter, som igjen skulle finansiere veier og andre offentlige tjenester. De kunne forøvrig opprette selskaper som kunne låne fra banker og øke deres gjeld fra andre finanskilder.»

Artikkelen fortsatte: «Denne ordningen betydde at økonomisk vekst var tett tilknyttet eiendomsboomen», en prosess som kinesiske ledere jublet fram «i den beste delen av 30 år».

Ifølge artikkelen økte mengden landbruksareal overført til urban anvendelse fra 1999 til 2007 med en gjennomsnittlig årlig rate på nesten 23 prosent, og salg av offentlig eide tomteområder steg med gjennomsnittlig 31 prosent i året.

Den kinesiske økonomien fikk i 2008 et stort slag, da rundt regnet 23 millioner arbeidsplasser gikk tapt med begynnelsen av den globale finanskrisen. I frykt for utbrudd av arbeiderklassens sosiale kamper gjennomførte den kinesiske regjeringen store stimulanstiltak, som utgjorde $ 586 milliarder, der mange kom i form av lån og skyggebank-fond til eiendomsutviklere. Som resultat utgjorde innen 2010 tomtesalg mer enn 70 prosent av de kommunale inntektene.

I løpet av de siste årene har kinesiske myndigheter forsøkt å tøyle inn gjeldsveksten, av frykt for konsekvensene for finanssystemets stabilitet. Da tidligere finansieringskilder ble stadig mer tilstrammet ble eiendomsutviklingsselskapene stadig mer avhengige av før-salgsinntekter, der kjøpere forhåndsbetalte for deres leiligheter, noen ganger i sin helhet, måneder eller til-og-med år før de var ferdigstilt.

Ifølge kalkyler fra den franske banken Natixis, referert i artikkelen: «Fra 2015 til juli 2021 økte eiendomsutviklernes andel av forhåndssalg som finansieringskilde, fra 39 prosent til 54 prosent.» For Evergrandes del har tusenvis av kjøpere forhåndsbetalt store pengesummer, bare for å oppleve at leiligheten de kjøpte kanskje ikke ferdigstilles – en situasjon som har ført til protester utenfor Evergrande-kontorer.

Andre kommentarer til Evergrande-krisen har pekt på konsekvensene for økonomien som helhet. En nylig artikkel i Financial Times beskrev det som slutten for Kinas «bygge, bygge, bygge modell», og rapporterte at det er nok uanvendt boligmasse i Kina til å kunne innkvartere mer enn 90 millioner mennesker.

På grunn av deres intime tilknytninger til eiendomsmarkedet brygger det en finanskrise for lokale regjeringsmyndigheter.

Denne uka rapporterte Bloomberg at lokale regjeringers skjulte gjeld, ifølge økonomer i Goldman Sachs, har steget til et beløp tilsvarende mer enn halvparten av Kinas BNP.

Rapporten sa at ved utgangen av fjoråret hadde de lokale regjeringenes finansieringsoperasjoners totale gjeldsbelastning økte til rundt 53 billioner yuan ($ 8,2 billioner), opp fra 16 billioner yuan i 2013. Denne summen tilsvarer 52 prosent av BNP, og mer enn Kinas utestående statsgjeld.

Den febrilske eiendomsutviklingen og gjeldsoppbyggingen har skapt forutsetninger for en stor finanskrise. Dens opprakning vil også kunne utløse arbeiderklassens eksplosive sosiale kamper mot Det kinesiske kommunistpartiets regime.