Der folgende Artikel beleuchtet den Beginn der sich entwickelnden Krise an den internationalen Immobilienmärkten.
Ein dreitägiger Ausverkauf an der Wall Street führte zu einem massiven Kurseinbruch der Dow-Jones-Industriewerte um fast 540 Punkte. Hunderte Millionen Dollar Aktienwerte wurden vernichtet. Der scharfe Einbruch des Dow Jones, der erst eine Woche zuvor die 14.000-Punkt-Marke überschritten hatte, ist ein klarer Ausdruck für die wachsende Instabilität des amerikanischen und internationalen Finanzsystems.
Mit "Panik" und "Furcht" wurde die Stimmung an der Börse beschrieben, als eine Flut schlechter Wirtschaftsnachrichten auf die Händler einstürzte: Rapider Rückgang beim Verkauf von bestehenden Immobilien und Neubauten, Anstieg des Ölpreises, schlechte Auftragslage für Gebrauchsgüter in den USA sowie finanzielle Probleme bei zwei hochkarätigen Firmenübernahmen.
Am Donnerstagnachmittags [26. Juli 2007] hatte der Dow-Jones beinahe 450 Punkte verloren und erholte sich bis zum Handelsschluss nur leicht. Insgesamt betrug das Verhältnis der fallenden zu den steigenden Aktien vierzehn zu eins. Die New Yorker Börse verzeichnete einen extrem hohen Aktienumsatz mit einem Rekordvolumen von 2,78 Milliarden Dollar.
Der Kursverfall am Donnerstag an der Wall Street in New York machte sich weltweit bemerkbar. Am selben Abend noch brach als Folge davon der Handel an den europäischen Märkten ein. In London erlebte die Börse den verlustreichsten Tag seit vier Jahren, und der FTSE 100 Index [Financial Times Stock Exchange - registriert die 100 größten an der Londoner Börse notierten Unternehmen] fiel um 3,15 Prozent. Ähnliche Verluste gab es in Deutschland und Frankreich.
Der größte amerikanische Baufinanzierer Countrywide mit Sitz in Kalifornien hatte angekündigt, dass er wegen Verlusten aus verspäteten Zahlungen und Zahlungsausfällen Abschreibungen vornehmen müsse. Nach Angaben der Firma seien Scheidung und Arbeitsplatzverlust die zwei wichtigsten Gründe, warum die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkämen. Nicht nur Kunden mit kleinem Einkommen und daher geringer Kreditwürdigkeit, die sogenannte Subprime-Hypotheken aufgenommen hatten, kämen mit ihren Zahlungsverpflichtungen in Verzug, sondern immer mehr auch Kreditnehmer mit hoher und erstklassiger Bonität. Seien im Vorjahr noch 1,8 Prozent dieser Kreditnehmer mit mindestens 30 Tagen in Verzug geraten, so habe sich ihr Anteil dieses Jahr mit 4,6 Prozent beinahe verdreifacht.
In einer Telefonkonferenz mit Analysten erklärte der Vorsitzende und Vorstand von Countrywide, Angelo Mozilo, die Immobilienpreise fielen "beinahe wie niemals zuvor, mit Ausnahme der Großen Depression".
Am 26. Juli berichtete der nationale Häusermaklerverband (National Association of Realtors, NAR), dass der Verkauf des Immobilienbestands im Juni um 3,8 Prozent auf den niedrigsten Stand seit mehr als vier Jahren gefallen sei. Tags darauf vermeldete das Handelsministerium, im Juni sei der Verkauf von neu gebautem Wohnraum um 6,6 Prozent zurückgegangen, drei Mal so stark wie erwartetet und prozentual am stärksten seit Januar.
Der durchschnittliche Verkaufspreis eines Neubaus fiel auf 237.900 $. Das ist immer noch fast das Fünffache eines durchschnittlichen Familienjahreseinkommens, aber 2,2 Prozent weniger als vor zwei Jahren. Im Süden stieg der Verkauf von Neubauten leicht an, brach im Nordosten jedoch um 27,1, im Westen um 22,5 und im Mittleren Westen um 17,1 Prozent ein. In allen vier Regionen ging der Verkauf bestehender Immobilien um 1,7 bis 7,3 Prozent zurück.
Auch andere Kennzahlen trugen zur schlechten Stimmung der Märkte bei. Das Handelsministerium verzeichnete zwar eine Zunahme des Auftragseingangs für Gebrauchsgüter; sieht man jedoch von dem riesigen und einmaligen Auftrag für neue Flugzeuge ab, gab es real einen Auftragsrückgang. Am Donnerstag stieg der Ölpreis auf 77 Dollar für ein Barrel, bevor er wieder fiel. Der US-Dollar fiel gegenüber dem Yen um ein Prozent, ein großer Wertverlust für nur einen Handelstag. Den größten Schaden richteten jedoch die quantitativen und qualitativen Anzeichen für einen Zusammenbruch des Immobilienmarktes an.
Die zweitgrößte Wohnungsbaufirma der USA, Pulte Homes in Bloomfield Hills (Michigan), meldete für das zweite Quartal einen Verlust von 507 Millionen Dollar, gegenüber einem Gewinn von 243 Millionen Dollar im Vorjahr, der trotz Sonderbelastungen wegen fallender Grundstückspreise erzielt worden war.
Von einer ähnlichen Wende berichtete die größte Baufirma, D.R. Horton Inc., die im zweiten Quartal letzten Jahres 293 Millionen Dollar Gewinn, dieses Jahr dagegen 824 Millionen Dollar Verlust verzeichnet hatte, wozu beträchtliche Abschreibungen für sinkende Haus- und Grundstückspreise beigetragen hatten. Bei einer Telefonkonferenz mit Investoren und Finanzberichterstattern sagte der Chef von Horton, Donald Tomnitz, die Krise der Subprime-Hypothekenanbieter wirke sich unmittelbar auf seine Firma aus. "Bei manchen unserer Objekte im ganzen Land müssen wir zwei oder drei Anläufe nehmen, um einem Käufer einen Finanzierungskredit zu vermitteln, weil sich die Bedingungen im Hypothekengeschäft häufig verändern", sagte er. Wir können nicht vorhersagen, wann es eine Erholung geben wird, weil wir am Horizont keine sehen."
In Kalifornien, das den größten und teuersten Wohnungsmarkt aufweist, nahm die Zahl der Zwangsvollstreckungen rasant zu, nämlich um 799 Prozent im zweiten Quartal im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Vorjahr. In diesem Quartal wurden 17.408 Häuser zwangsversteigert. Landesweit stiegen die Kündigungen wegen Zahlungsverzug in diesem Zeitraum um 158 Prozent an.
Investoren und die Finanzpresse konzentrieren sich zunehmend auf die Subprime-Krise, da die Ausbeutung armer und verwundbarer Schuldner zu einem der lukrativsten Geschäfte für Hypothekenanbieter und die verschiedenen Finanzierungsvermittler, vom Hypothekenbanker bis zu den Hedgefonds, geworden ist. Sie alle schneiden sich eine Scheibe vom Gewinn aus diesem Geschäft mit hohen Zinsbelastungen ab.
In den Jahren 2005 und 2006 wurden für mehr als 1,2 Billionen Dollar zweitklassige Hypotheken vergeben. Der Großteil davon wurde an große Hypothekenmakler verkauft, die sie als komplexe Finanzierungsinstrumente anbieten, die von Hedgefonds, Private-Equity-Gesellschaften und anderen Wall Street-Akteuren aufgekauft und weiterverkauft werden. Man spricht hier von Securitization, d.h. Verbriefung von Forderungen. Die zwei größten Kreditrating-Agenturen, Moody`s und Standard & Poor, haben erst vor kurzem diese Sicherheiten, die als collateralized debt obligations (CDOs) [Wertpapiere, die durch einen Pool verschiedener Vermögensgegenstände besichert sind] bezeichnet werden, einer Überprüfung unterzogen und ihre Qualität schlechter eingestuft. Darin kommt die wachsende Zahl von Zahlungsausfällen seitens der Hypothekare zum Ausdruck.
Die Gesamtsumme der verbrieften Subprime-Hypotheken hat nach neuesten Schätzungen der Finanzpresse inzwischen 1,8 Billionen Dollar erreicht. Führende Vertreter der Wall Street haben versucht, Befürchtungen zu zerstreuen, die CDOs seien Kartenhäuser, die einstürzen, sobald die Hypothekenschuldner ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen. Ben Bernanke, Vorsitzender der US-Notenbank, sagte vergangene Woche im amerikanischen Kongress, die Verluste großer Gläubiger von zweitklassigen Hypotheken könnten zwar zwischen 50 und 100 Milliarden Dollar liegen, doch man sei durchaus in der Lage, weitere Folgen unter Kontrolle zu halten.
Einige Analysten haben jedoch auf die weitreichende Gefahren eines Zusammenbruchs des Subprime-Hypothekenmarktes hingewiesen. Am 24. Juli warnte William Gross von der Investment-Gesellschaft Pimco Bonds in seinem monatlichen Kommentar vor einer "plötzlichen Liquiditätskrise der hochprofitablen Schuldenmärkte". Eine Kettenreaktion könne die Verfügbarkeit leichter Kredite für fremdfinanzierte Unternehmenskäufe (sogenannte "Buyouts" oder LBOs), für Aktienrückkäufe, Fusionen und Aquisitionen untergraben. Dies seien aber die wichtigsten Faktoren, um die Aktienpreise steigen zu lassen. Er zog die Schlussfolgerung: "Es wird nicht mehr so leicht sein, Wertpapiere durch die doppelte Wirkung von LBOs und Firmenrückkäufen zu stützen."
Die praktischen Auswirkungen dieses Prozesses waren schon am Donnerstag zu erkennen, als DaimlerChrysler die Finanzierung für den Verkauf seiner Chrysler-Sparte an die private Kapitalgesellschaft Cerberus verschieben musste. Diese hatte nämlich plötzlich Schwierigkeiten, Bankkredite zu erhalten. Am selben Tag entzogen die Banken einer weiteren großen Private Equity Gesellschaft, Kohlberg Kravis Roberts, einen Kredit von zehn Milliarden Dollar, mit dem diese die britische Drogeriekette Alliance Boots übernehmen wollte. Insgesamt sind wegen des wachsenden Drucks auf den Kreditmärkten etwa zwanzig solcher Kreditangebote entweder verschoben oder zurückgezogen worden. Dabei ging es unter anderem um das Vorhaben von General Motors, seine Allison Transmission-Sparte an die Carlyle Group, eine große Private Equity Gesellschaft, zu verkaufen.
Ein Artikel auf der ersten Seite der Washington Post ging am Donnerstag auf die Gemeinsamkeiten zwischen verschiedenen Vorkommnissen, wie dem Kollaps der Aktienpreise bei der Internet-Reisegesellschaft Expedia, der Krise am Hypothekenmarkt und dem Aktienpreissturz der Private Equity Gesellschaft Blackstone, ein.
"Alle diese scheinbar zusammenhanglosen Ereignisse haben ihren Ursprung in der neuen Situation, welche die gesamte US-Wirtschaft in Schwierigkeiten stürzen könnte: Die Ära des billigen Geldes geht anscheinend zu Ende", hieß es. Jahrelang hatten billige Kredite den scheinbar mühelosen Aufstieg der Finanzmärkte angeheizt, "aber jetzt sträuben sich die Investoren, die noch vor wenigen Monaten bereit waren, der Wall Street Geld zu niedrigen Zinsen und bequemen Konditionen zu leihen, denn sie sorgen sich, dass sie den Preis für lasche Darlehensstandards selbst bezahlen müssen.
Erst gab es nur Probleme in einem besonders instabilen Finanzsektor, bei den Wohnungshypotheken für Leute mit schlechter Bonität. Aber sie breiten sich aus. Wenn der billige Kredit austrocknet, geraten große Konzerngeschäfte in Verzug und könnten platzen. Die Frage stellt sich jetzt, wie weit das Übel um sich greift und wie viele Menschen davon betroffen sein werden."